Las cinco humedades: cuál es grave y cuál no
Una mancha en la pared espanta compradores y hace bajar ofertas. Pero no todas las humedades son iguales: entre la más leve y la más grave hay una diferencia enorme en plata y en obra.
Cuando recorremos una casa, la humedad es lo primero que mira todo el mundo y casi nadie sabe leer. El propietario suele dar por perdida una pared que se arregla en dos semanas, o minimizar una mancha que implica levantar todo un piso. Estas son las cinco que aparecen una y otra vez en Montevideo.
Filtración de terraza o azotea
Manchas en el techo del último nivel, a veces con la pintura descascarada en placas. Es la más común y una de las más manejables: se resuelve rehaciendo la impermeabilización. Grave solo si lleva años y ya trabajó la estructura.
Humedad capilar
Sube desde el piso, entre 40 y 100 cm de altura, con el revoque hinchado y salitre blanco. Es la más costosa: implica intervenir el muro, hacer una barrera y rehacer revoques y pisos. Frecuente en casas antiguas sin aislación horizontal.
Condensación
Manchas negras en esquinas, detrás de muebles y en el baño. No viene de una filtración: es aire húmedo sin ventilación. Se corrige con ventilación cruzada, extractor y a veces aislación. Es la que más asusta y la que menos cuesta.
Caño roto
Una mancha que crece, localizada, muchas veces sin lógica aparente y con el consumo de agua alto. Se resuelve rompiendo y cambiando el tramo. Barata si se detecta a tiempo, cara si el agua ya trabajó la estructura.
Filtración de fachada
Aparece en paredes exteriores después de lluvias con viento. Suele venir de revoques rajados, juntas abiertas o carpintería vieja sin sellado. Costo medio, y casi siempre acompañada de cambio de aberturas.
La humedad que asusta y la humedad que cuesta plata casi nunca son la misma.
Cómo mirar una mancha
Antes de pedir presupuestos hay tres cosas que conviene observar. Primero, la altura: si arranca desde el piso es capilar; si baja desde el techo es filtración. Segundo, si cambia con la lluvia: la filtración se mueve con el clima, la capilar y la condensación no. Tercero, la textura: el salitre blanco y el revoque hinchado indican agua dentro del muro; el moho negro superficial indica falta de ventilación.
Se resuelve rápido
Condensación por falta de ventilación
Filtración de terraza reciente
Caño roto detectado a tiempo
Juntas de fachada abiertas
Sellado de aberturas
Es obra grande
Humedad capilar en varios muros
Filtración con estructura afectada
Techo liviano deteriorado
Pisos de madera hinchados
Sanitaria de época sin cambiar
Qué hacemos con una casa con humedad
Nada de esto nos frena para comprar. Al contrario: una casa con manchas en las paredes es exactamente el tipo de propiedad que buscamos, porque ahuyenta a la mayoría de los compradores y baja el precio bastante más de lo que cuesta arreglarla bien. Lo que sí hacemos es medirla en serio antes de ofertar, porque una humedad mal diagnosticada se come el margen de una obra completa.
Si vas a vender, no la tapes con pintura. Se nota, y desconfía cualquiera que sepa mirar. Es mejor decir qué hay: en una compra directa como la nuestra, la información honesta acelera todo.
